投資摘要：

　　市場行情：本周（2.6-2.10）A股地產指數（申萬房地產）漲幅1.13%（上周-0.74%），A股大盤（中證A股）漲幅-0.10%（上周0.91%）；H股地產指數（克而瑞內房股領先指數）漲幅-1.17%（上周-9.21%），H股物業指數（恒生物業服務及管理指數）漲幅-5.97%（上周-10.09%），H股大盤（恒生指數）漲幅-2.17%（上周-4.53%）。本周A股、H股地產板塊表現均強于大盤、H股物業板塊表現均弱于大盤。

　　行業基本面：

　　新房銷售降幅收窄、二手房銷售回暖。從數據來看，27城商品房累計銷售面積（1.1——2.11）同比-16.1%，1月整月同比-33.1%；12城二手房成交面積（1.1——2.10）同比4.3%，1月整月同比-22.5%。

　　土地市場成交數據同比有所上升。從數據來看，100大中城市本年累計（2022.12.26——2023.2.12）成交土地建面同比15.9%，上周累計同比16.3%；本周100大中城市（2.6——2.12）土地成交溢價率4.4%，上周1.9%；100大中城市本年累計（2022.12.26——2023.2.12）土地成交總價同比21.0%，上周累計同比12.2%。

　　內債融資同比回升，外債余額持續下降。從數據來看，境內地產債發行規模（1.1——2.12）累計同比1.2%，1月整月同比-7.7%；內地房企海外美元債券余額（截至2.12）同比去年同期-21.90%，環比上月末-0.18%；內地房企海外港元債券余額（截至2.12）同比去年同期-3.02%，環比上月末-3.02%。

　　投資策略：新房銷售持續低迷，地方積極調整購房政策促進住房消費。2月6日，武漢動態調整住房限購范圍，在武漢市住房限購區域購房的居民家庭可新增一個購房資格，在非限購區域擁有的住房不計入居民家庭購房資格認定套數，非本市戶籍在限購區域購買首套住房的可實行購房資格“承諾辦、容缺辦”。2月7日四川省政府提出，優化住房限購、限售、二套房認定標準等政策，支持符合條件的地方動態調整首套房貸款利率下限；鼓勵有條件的地區對引進人才、生育二孩或三孩家庭、進城務工人員等購買商品房（含二手房）給予補貼。同時，本周還有臨沂、長沙、太原，德州等地發布公積金購房貸款支持政策，濟南、贛州等地發放購房補貼等。

　　我們認為，隨著供需兩端全國性政策的加速釋放，政策正在形成合力，進入新一輪寬松周期。隨著改善優質房企資產負債表計劃的實施，優質民營房企的信用風險已經大幅降低。而本就具有信用優勢的央企和國企，在改善優質房企資產負債表計劃的助力下，將有效提升拿地和并購能力，對市場形成更加有效的支撐。當前市場觀望情緒依舊很濃，居民購房信心不足，需求端的恢復將會是后續市場企穩的最關鍵因素，我們預計各地需求端鼓勵政策還將持續出臺。

　　我們推薦兩條投資主線：

　　主線一：具有信用優勢的優質央企和國企，建議持續跟蹤保利發展、越秀地產。我們認為信用優勢正推動優質央企和國企在土地和并購市場獲得優勢，持續的拿地推盤能力與優質的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額。主線二：開發主業穩健，能夠率先獲得金融機構重點支持，有效降低自身信用風險的優質房企，建議持續跟蹤金地集團、碧桂園、龍湖集團。當前政策思路已經從“救項目”擴展到了“穩房企”，經營穩健的民企有望獲得融資端的大力支持，市場對優質民企的擔憂也有望大幅降低。