根據國家統計局于2月16日發布的1月份70城房價數據顯示，今年1月，上海新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅位于全國首位。

　　而在今年伊始，上海樓市就傳出火熱的消息：四人搶一套新房、前灘再現“日光盤”……那么，上海樓市的真實現狀如何呢?上海新房房價上漲背后的原因又是什么?

　　新盤分化：

　　日光盤仍為“倒掛盤”

　　春節過后，上海前灘海德壹號成為中介口中津津樂道的對象，也是上海樓市重新走火的新案例。

　　由珠海國企格力地產開發的前灘海德壹號，是上海前灘“九宮格”內最后一個入市的住宅項目，最終入圍積分破百、認購率達到392%，相當于四個人搶一套房，而且戶型越大越被率先搶空。

　　無論在哪個時間段推出，前灘海德壹號的熱賣都在預料之中。不僅因為其位于上海最具潛力板塊前灘的第一排，相隔300米可近瞰黃浦江，更為重要的是前灘推出的新盤大多是典型的“倒掛盤”，即新房售價與周邊二手房價格倒掛。

　　今年1月，前灘海德壹號開啟認購，共推出163套建筑面積在76-555平方米的房源，均價約12.98萬元/平方米。而其周邊二手房價格在18萬元/平方米左右，比如晶耀名邸，而地段遠不如前灘海德壹號、也無法近距離瞰視黃浦江的東方逸品，二手房單價約15萬元/平方米。

　　從前灘“九宮格”項目陸續入市至今，所推樓盤都是炙手可熱的，即新盤認購率普遍很高，比如晶耀前灘一期認購率約為1328%，尚峰名邸認購率為1266%，中糧前灘海景壹號認購率為716%，所以基于目前房價仍然在倒掛的行情，前灘海德壹號出現搶房并不鮮見，也不能作為上海樓市走火的明證。

　　此外，雖然上海新盤倒掛行情在減弱，但是比較熱門的板塊諸如前灘、楊浦、靜安等核心地段依然有明顯的倒掛行情，“打新盤”的火熱行情近年來都在持續。

　　房價領漲背后：

　　積壓需求釋放，供應結構變動

　　除“倒掛盤”依然火熱外，上海樓市真實情況如何呢?

　　據上海鏈家研究院的監控數據顯示，今年1月，上海新建商品房成交8283套，環比下降4%，同比下降28%;成交金額682億元，環比下降3%，同比下降14%;套均總價823萬元/套，環比增長1%，同比增長19%;成交均價70752元/平方米，環比增長2%，同比增長15%。

　　也就是說，今年1月份，上海新房市場呈現出“量減價增”的特征，“量減”和春節返鄉相關，而“價增”的背后一方面是上海需求力的旺盛，另一方面與供應結構相關。

　　從國家統計局數據來看，雖然上海新建商品住宅銷售價格環比漲幅位居第一，但是，從0.7%的漲幅來看仍屬于溫和上漲。對此，易居研究院研究總監嚴躍進分析稱：“此類數據總體上屬于健康值，即處于0.0%-1%之間，屬于溫度合適的漲幅。類似漲幅說明上海市場有回暖動力，但不屬于過熱。”

　　“目前，上海樓市確有回暖，以前積壓的需求釋放，市場是一個回歸正常的過程。此外，不同的項目持續分化，倒掛項目火熱，也有項目去化不佳，需要分別看待，不能以偏概全。”上海中原地產資深分析師盧文曦如是說。

　　對于1月份新房價格指數走高的原因，上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示：“新房房價環比增長主要是受到供應結構的影響，因為去年第七批、第八批集中供應的新盤中有不少市區盤，拉高了成交均價。”

　　據上海鏈家統計數據顯示，從今年1月的成交結構來看，90-110平方米的房源占比顯著增加，達到58%，較去年同期提升11個百分點;140平方米以上的房源占比16%，較去年同期提升3個百分點;70-90平方米的房源占比下降11個百分點。從總價段來看，400萬元以上的房源占比顯著增加，較去年同期提升25個百分點，其中400萬-600萬元和1000萬元以上的房源占比分別提升了14個百分點和9個百分點。

　　“從成交結構來看，目前剛改和改善需求的入市占比更高一些。”楊雨蕾如是說。

　　樓市走勢：

　　市場溫和復蘇，去化周期短

　　據上海鏈家統計數據顯示，從去年第七批集中供應新盤的認購情況來看，有超過1/3的樓盤觸發積分，說明對于供應質量高的批次，觸發積分的情況依然較為樂觀，市區樓盤、優質樓盤對購房者仍有很強的吸引力。這也說明市場需求并不弱，只是產品是否能滿足當下購房者的需求。

　　楊雨蕾表示：“目前，新盤呈現結構化特征，市區的樓盤、熱門板塊的樓盤大部分都是開盤去化率達到百分百，但是遠郊盤或者交通不便的樓盤，去化率會比較低。”

　　在新房去化方面，克而瑞數據顯示，今年1月，上海項目開盤平均去化率為71%，較2022年12月提升4個百分點，較2022年平均去化率提升3個百分點。從供求情況來看，今年1月，上海新建商品住宅庫存量534萬平方米，消化周期僅5.4個月，是全國30個重點城市中消化周期最短的城市。

　　嚴躍進預計，作為一線城市，上海樓市的基本面不錯，需求動力足，房價方面有率先復蘇的動力，后續上海將會有“小陽春”的行情。